Haben Sie sich auch schon mal überlegt, eine Immobilie als Altersvorsorge zu erwerben? Vielleicht haben Sie ja auch schon eine oder mehrere Immobilien und kalkulieren die Einkünfte daraus in Ihre Ruhestandsgelder mit ein.
„Mietfrei wohnen im Alter“ höre ich oft als Begründung für den Kauf einer Immobilie. Oder: „Man hat etwas Eigenes.“ ist auch ein beliebtes Argument, das viele Menschen zum Kauf einer Eigentumswohnung motiviert. Auch die Angst vor der Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf oder Index-Mietverträge können abschrecke, in der Rente zur Miete zu wohnen.
Wie sinnvoll eine Immobilie als Altersvorsorge ist, erfahren Sie in meinem neuen Blogartikel.
Zunächst einmal: es ist grundsätzlich gut, Immobilienbesitz zu haben. „Eigener Herd ist Goldes wert“ sagt ein altes Sprichwort. Ein Haus ist normalerweise wertstabil, und wenn die Lage stimmt, kann man über die Jahre mit einem schönen Wertzuwachs rechnen. Soviel vorab.
Wieviel taugt eine Immobilie jedoch als Altersvorsorge? Schauen wir uns die einzelnen Vor- und Nachteile einmal genauer an.
Vorteile:
- Normalerweise wertbeständig.
Wenn sich Ihre Immobilie in einer bevorzugten Lage in einer gefragten Region befindet, ist das eine gute Voraussetzung für Wertbeständigkeit. Immobilien sind Sachwerte, genauso wie Aktien, Edelmetalle und Grundstücke. Damit haben Immobilien einen eigenen, jederzeit feststellbaren Wert und lassen sich nicht beliebig vermehren. Das ist bei z.B. Tages- oder Termingeld, Lebensversicherungen oder Bausparverträgen ganz anders. Geld lässt sich von der Zentralbank beliebig vermehren, indem die Zentralbank einfach Geld druckt.
Immobilien bieten von daher einen gewissen Inflationsschutz, da sie in den Krisen üblicherweise ihren Wert behalten. - Mieterträge als Einkommensquelle nutzen.
Wenn Sie Besitzer z.B. eines Mehrfamilienhauses sind, beziehen Sie aus der Vermietung regelmäßige Einnahmen. Aus den Mieteinnahmen kann die Finanzierung zurückgeführt werden und wenn alles abbezahlt ist, haben Sie ein schönes Zusatzeinkommen. Die Mieteinnahmen versteuern Sie als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Beim Kauf von vermieteten Immobilien können Sie zudem Anschaffungsnebenkosten wie z.B. die Maklerprovision, die Grundsteuer sowie Kosten für Inserate und Werbeanzeigen sowie die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen. Auch laufende Kosten können Sie steuerlich absetzen wie z.B. Gebäudereinigung, Winterdienst oder bestimmte Wartungskosten. Das wirkt steuermindernd. - Mietfrei wohnen im Alter
Das ist das beliebteste Argument für das Eigenheim, das heißt die Immobilie ist Teil der Ruhestandsplanung. Keine Miete mehr bezahlen zu müssen und damit einem Vermieter nicht mehr „ausgeliefert“ zu sein, ist eine verständliche Begründung. Schließlich kann der Vermieter in gewissen Grenzen die Miete erhöhen, er kann das Objekt verkaufen, er kann wegen Eigenbedarf kündigen usw. Das sind oft wenig erfreuliche Aussichten für Mieter und ich kann dieses Argument in gewisser Weise sogar nachvollziehen.
…womit wir bei den Nachteilen wären:
Nachteile:
- Die Immobilie entspricht nach vielen Jahren nicht mehr dem Bedarf.
Nehmen wir als Beispiel ein Ehepaar Mitte 50. Beide haben noch ca. 10 Jahre bis zur Rente, die Kinder sind aus dem Haus und das Haus steht zum größten Teil leer. Eine teilweise Vermietung kommt für das Paar nicht in Frage, da sich das Haus nicht in separate Wohneinheiten aufteilen lässt. Was macht man damit, verkaufen? Je nach Lage kann das eine gute Idee sein. Ist die Lage irgendwo in der Provinz ohne gut ausgebaute Infrastruktur kann sich der Verkauf auch länger hinziehen und man bekommt eventuell nicht den Preis, den man sich vorgestellt hat. Die Bedürfnisse ändern sich im Laufe der Zeit, eine mögliche Wertminderung oder hoher Instandhaltungsaufwand sollte mit einkalkuliert werden. - Zerstreuter Immobilienbesitz macht keinen Sinn, Konzentration ist besser.
Was heißt das? Um Immobilien zu unterhalten, braucht es Zeit, Geld und professionelle Dienstleister wie z.B. Handwerker. Stellen Sie sich vor Sie haben im Rhein-Main-Gebiet ein Einfamilienhaus, in München eine Eigentumswohnung und in Berlin ein Mehrfamilienhaus. Sie selbst wohnen in Ihrer einer eigenen Immobilie in Köln. Sie benötigen also an vier verschiedenen Standorten Hausverwaltungen und Handwerker, die sich vor Ort um die Objekte kümmern. Es müssen Nebenkostenabrechnungen erstellt und weitere Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energiekosten, Versicherungen, Finanzierungskosten, Wartung und Instandhaltung, Müllentsorgung, kommunale Abgaben und Gebühren, Hausmeister- und Verwaltungskosten abgerechnet werden. Das ganze für Ihre vier Objekte. Die regionale Zerstreuung ist deswegen ziemlich unpraktisch. Wenn Sie in mehrere Objekte investieren, dann am besten in einer Region, damit Sie Ihre Dienstleister nicht für jeden Standort separat beauftragen müssen. - Immobilien kosten nicht nur Geld, sondern vor allem Zeit.
Der Zeitfaktor wird ganz oft unterschätzt, aber überlegen Sie mal, dass Sie das ganze Kümmern um Ihre Objekte in Ihrer Freizeit machen müssen. Wer Spaß daran hat, sich in seiner Freizeit mit diesen Themen zu beschäftigen: nur zu. Die Zeit, die dafür draufgeht wird oft unterschätzt. Denn in ihrer Freizeit möchten die meisten Menschen doch lieber andere Dinge tun wie sich ausruhen, Zeit mit ihrer Familie und ihren Freunden verbringen und ihren Hobbies nachgehen. Rechnen Sie mal nach, was Sie wirklich sparen und bewerten Sie Ihre Freizeit einfach mal mit einem bestimmten Stundensatz. Reicht da ein Stundensatz von EUR 50? Ich glaube nicht. Vielen ist ihre Freizeit unbezahlbar viel wert und es fällt schwer, überhaupt einen Stundensatz festzulegen. - Sie sind abhängig von der Entwicklung des Immobilienmarktes.
Ja, auch der Immobilienmarkt ist eine Form des Kapitalmarktes und hat seine Wellen und Zyklen. Diese sind im Vergleich zum Aktienmarkt zwar eher gemäßigt, sie sind jedoch phasenweise stark ausgeprägt, wie in den Jahren 2008 und 2009 zu sehen war. In den letzten beiden Jahrzehnten haben sich die Immobilienpreise, besonders in den Ballungszentren stetig nach oben entwickelt. Dass das in Zukunft so weitergeht, dafür gibt es keine Garantie. Dazu kommen Risiken aus Politik, die sich auf den Preis Ihrer Immobilie auswirken können. Denken Sie nur an die Bauvorschriften, die mit dem Ziel der Klimaneutralität einhergehen. Bis 2040 sollen keine fossilen Brennstoffe mehr verwendet werden dürfen und alle Immobilien müssen auf alternative Energieformen umgestellt werden. Damit ist ein riesiger Aufwand und hohe Kosten verbunden, die letzten Endes die Eigentümer tragen. - Eine Immobilie als einzigen Baustein für die Altersvorsorge ist definitiv zu wenig. Wie wir bereits gesehen haben, sind mit dem Unterhalt Kosten verbunden, zumal wenn es das selbst genutzte Eigenheim ist. Mal ist die Heizung reparaturbedürftig, dann meldet sich das Dach, hin und wieder muss neu gestrichen werden und alles renoviert werden und all das kostet Geld. Für den Unterhalt eines Hauses oder einer Wohnung brauchen Sie immer ein separates Rücklagenkonto, auf das Sie bei Bedarf zugreifen können.
Außerdem wollen Sie ja Ihre Einkünfte nicht nur für Ihre Immobilie ausgeben, sondern Sie brauchen ja regelmäßig monatliche Einnahmen, die Sie für die Deckung Ihres Lebensunterhaltes heranziehen können.
Mir fallen tatsächlich mehr Nachteile als Vorteile ein, von Vermietungsrisiken durch Leerstand oder von Mietnomaden verursachte Schäden habe ich hier noch gar nicht gesprochen.
Überlegen Sie den Kauf einer Immobilie gut und rechnen Sie alles gut durch. Kalkulieren Sie auch Ihre private Zeit ein, die Sie für die Verwaltung der Immobilie aufbringen müssen.
Eine solide Finanzplanung ist hierbei unerlässlich.
Lassen Sie sich nicht allein von Ihren Emotionen leiten und überlegen Sie genau, ob Sie den Aufwand, der mit dem Erwerb und dem Besitz von Immobilien verbunden ist, aufbringen möchten. Der Aufwand wird oft unterschätzt und wenn man nicht vom Fach ist und mit Zahlen „nicht viel am Hut hat“, sollte man besser die Finger davon lassen oder sich einen echten Profi zur Hilfe nehmen.
Wenn Sie wissen möchten, ob und wenn ja eine Immobilie in Ihre Altersvorsorgeplanung passt, melden Sie sich gerne bei mir. Wir rechnen gemeinsam nach, was für Sie Sinn macht.
