Kennen Sie noch die berühmt berüchtigten Fragen an Radio Eriwan? Vor vielen Jahren, damals als es die Sowjetunion noch gab, waren Fragen an Radio Eriwan ein Running Gag. Der Gag war simpel, aber witzig. Eine beliebige Frage wurde an Radio Eriwan gestellt, die Antwort begann immer mit: „Im Prinzip ja, aber…“ Die Antwort hatte immer einen leicht ironischen Unterton. Ein Witz, der mir besonders gut gefällt ist dieser:
Frage an Radio Eriwan: „Stimmt es, dass Adam und Eva die ersten sozialistischen Menschen waren?“
Antwort: „Im Prinzip ja. Sie hatten nichts anzuziehen, lebten nur von dem, was sie sich selbst beschaffen konnten, und hatten keine eigene Wohnung. Trotzdem glaubten sie, im Paradies zu leben.“
Passt irgendwie zum heutigen Thema. Stimmt es, dass sich Immobilien als Altersvorsorge eignen? Meine Antwort darauf beginnt auch mit: Im Prinzip ja, aber: eine Immobilie reicht nicht und ist mir zu einseitig.
Schauen wir uns erstmal die Argumente FÜR Immobilien als Altersvorsorge an, denn viele Menschen setzen darauf als wesentlichen Punkt bei der Altersvorsorge. Der Hintergrund ist nachvollziehbar und die Argumentation ebenfalls.
- Miete im Alter entfällt.
- Eigenes Dach überm Kopf.
- regelmäßige Mieteinnahmen ,.
- „Betongold“ schützt vor Inflation.
Das sind die Hauptargumente und ich kann die Argumentation auch gut nachvollziehen. Es fühlt sich gut an, ein eigenes „Dach über dem Kopf“ zu haben. Man hat das Gefühl, dort ist man sicher. Niemand kann es einem wegnehmen (glauben zumindest die meisten Leute…) Ein eigenes Haus ist etwas „echtes, etwas reales“ Man kann hingehen, es anfassen, spüren und einrichten usw.. Das ist bei abstrakten Produkten wie Investmentfonds oder Aktien nicht so. Diese sind rein virtuell, nichts weiter als Zahlen auf einem Konto.
Kommen wir zurück zur Immobilie, denn wo Licht ist, ist auch Schatten. Schauen wir uns doch mal die Gegenargumente an:
- Eine Immobilie macht, wie der Name schon sagt: immobil. Wenn sich Ihre Lebensplanung ändert und Sie beschließen, Ihren Wohnort zu verlassen oder gar in ein anderes Land umzusiedeln, stehen Sie vor einer Herausforderung. Was tun Sie dann mit Ihrem Haus? Verkaufen, vermieten, nichts von beidem? Alles ist mit Aufwand und Kosten verbunden.
- Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind mitunter erheblich. Kostenbestandteile sind: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie für den Makler. Da kommen schnell 10% bis 15% zustande. Diese Kosten müssen über die Wertsteigerung der Immobilie wieder verdient werden. Frühestens dann rechnet sich das ganze.
- Die Wertentwicklung von Immobilien ist regional sehr unterschiedlich. In einigen Regionen wie den Ballungsgebieten Rhein-Main, München und Umland, Berlin usw. hatten wir in den letzten zwei, drei Jahrzehnten eine gigantische Wertentwicklung. Preise für Häuser und ETWs haben sich vervielfacht.
Ganz anders dagegen in ländlichen Regionen wie z.B. in Nordfriesland oder in Regionen von Ostdeutschland. Die Preise für Häuser und ETWs sind entweder gleichgeblieben oder gar rückläufig. Grund dafür ist, wie immer in der Wirtschaft das Angebot und die Nachfrage. Diese beiden Komponenten regeln den Preis. Ist das Angebot hoch, die Nachfrage jedoch niedrig, sinkt der Preis, das ist ganz einfach. - Denken Sie bitte auch an die Instandhaltungskosten. Eine neue Heizung, ein neues Dach oder eine neue Fassade können schnell mittlere fünfstellige Beträge verschlingen, je nach dem wie groß der Renovierungsstau ist. Dazu brauchen Sie liquide Mittel. Diese sollten Sie immer auf einem Tagesgeldkonto parat haben und nicht in Fonds investieren, bestenfalls in einen Geldmarktfonds, jedoch bitte nicht am Aktienmarkt. Die entgangene Aktienrendite ist der Preis, den Sie für die kurzfristige Verfügbarkeit Ihres Finanzpolsters zahlen.
- Ein nicht unerhebliches Risiko bei Immobilien ist das Klumpenrisiko, das Sie automatisch eingehen, wenn Sie ausschließlich auf Immobilien für Ihre Altersvorsorge setzen. Klumpenrisiken entstehen, wenn Vermögen zu stark in einzelne Bestandteile, auch Assetklassen genannt, investiert wird; sinkt ihr Wert oder treten unerwartete Probleme auf wie z.B. ein längerer Leerstand einer Wohnung, kann das zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Bei Immobilien betrifft dies häufig das Eigenheim oder ein Immobilienportfolio mit ähnlichen Objekten am selben Standort. Mit nur einer einzigen Immobilie, z.B. Ihrem Eigenheim haben Sie keinerlei Streuung. Damit ist Ihre gesamte Altersvorsorge von der Wertentwicklung Ihrer Immobilie samt Standort abhängig.
Wenn Sie sich nur auf Immobilien für Ihre Rente spezialisieren möchten, dann machen Sie doch daraus ein Geschäftsmodell. Wenn Sie das Vorhaben gründlich planen, kann das gut funktionieren. Geschäftsmodell heißt, Sie haben die Absicht, aus der Vermietung Ihrer Objekte soviel Einkünfte zu erzielen, dass Sie in der Rente mehr als gut davon leben können. Eine Bekannte von mir hat das gemacht. Sie hat in jungen Jahren angefangen, Eigentumswohnung zu kaufen. Dazu hatte sie ein gewisses Startkapital von ihren Eltern bekommen. Sie hat mit drei Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet angefangen, hat diese nahezu vollständig von ihrer Bank finanziert bekommen und hat im Laufe der Jahre weitere Wohnungen dazugekauft. Alle Wohnungen waren im Rhein-Main-Gebiet, sodass sie für alle Fälle mal schnell vor Ort sein konnte, falls ein Mieter ein Anliegen hatte. Das kam ziemlich oft vor. Sie war mit der Verwaltung ihrer dann insgesamt acht Wohnungen ziemlich gut beschäftigt. Irgendwann hat sie ihre Arbeitszeit in ihrem Job als Angestellt im öffentlichen Dienst reduziert, um mehr Zeit zu haben für die Verwaltung ihrer Liegenschaften. Das hatte sie bis dahin immer in ihrer Freizeit machen müssen. Oft hat sie geschimpft über die ganze Arbeit, die sie mit ihren Mietern hatte. Aber so ist das eben. Einen Preis zahlt man immer. Ein anderer Immobilienbesitzer aus meinem Bekanntenkreis hat es so schön auf den Punkt gebracht: Immobilien kosten Geld und machen Arbeit.
Wenn man das möchte und den Aufwand, den Freizeitverlust und zähe Diskussionen mit Mietern nicht scheut, dann kann man das machen. Immobilien sind kein Selbstläufer nach dem Motto: Ich kaufe mir ein paar Wohnungen und setze mich ab nach Mallorca. So einfach ist es eben nicht.
Wenn Sie Ihre Immobilie als Bestandteil Ihrer Altersvorsorge sehen, ist das prima. Bedenken Sie jedoch bitte, dass Sie bei „Ihrem Dach überm Kopf“ noch nichts gegessen haben, noch nicht in Urlaub gefahren sind und noch nicht ihre Freizeit als Rentner gestaltet haben. Sie brauchen entsprechende Liquidität und „Bares“, wenn Sie in der Rente gut leben möchten. Am besten ist es, eine Kombination aus mehreren Einkommensströmen zu haben. Lebenslange Renten aus Versicherungen, Auszahlplänen aus Depots und Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilie. So können Sie sicherstellen, dass Sie gut versorgt sind und Sie sich nie Gedanken machen müssen, von was Sie nun Ihre nächste Urlaubsreise bezahlen können.
Wenn Sie wissen möchten, wie eine stabile Altersvorsorge, mit oder ohne Immobilien aussehen kann, melden Sie sich bei mir.
